【中國建材網(wǎng)】2019年的清明小長假一改春節(jié)假期的低迷之勢晨仑，部分一二線城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“小陽春”行情藕帜。業(yè)內(nèi)人士表示意乓，由于購房者調(diào)整預(yù)期樱调，之前價(jià)格調(diào)整幅度較大的城市活躍度有所提高。但從庫存來看届良，過半城市庫存超過12個(gè)月本涕，因此樓市回暖仍需觀察。
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部分地區(qū)樓市回暖
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，清明小長假部分地區(qū)樓市有所回暖样漆。上海小長假前兩日新建住宅網(wǎng)簽分別簽約80套與169套为障，較去年同期的54套和60套，同比上漲48%和182%。廣州清明節(jié)前2天新建住宅網(wǎng)簽分別是197套與143套鳍怨。包括廈門等城市呻右，小長假個(gè)別項(xiàng)目開盤需求量比前期有明顯上升。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示鞋喇，雖然小長假網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不代表整體市場走勢声滥，但從趨勢看，4-6月侦香，全國熱點(diǎn)城市的市場活躍度會(huì)有所提高落塑，特別是之前調(diào)整過價(jià)格的城市。
事實(shí)上罐韩，3月下旬以來部分地區(qū)房地產(chǎn)市場便出現(xiàn)升溫苗頭憾赁。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，3月40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長84%散吵，同比增長10%龙考。其中，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長108%矾睦，同比增長36%晦款。
具體來看，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示枚冗，北京商品房住宅成交31.1萬平方米缓溅，環(huán)比上漲了108%，同比上漲130%官紫。二手房成交量達(dá)1.6萬套肛宋，是近10個(gè)月的更高值。上海方面束世，上海新建商品住宅成交面積63.2萬平方米酝陈，環(huán)比增加106.5%。廣州成交90.2萬平方米毁涉，環(huán)比上漲177%沉帮，同比上漲48%。
張大偉表示贫堰，近期市場成交量環(huán)比上漲主要是因?yàn)?月春節(jié)市場低迷穆壕，但同比數(shù)據(jù)上漲，與近期市場預(yù)期升溫有關(guān)其屏。很多之前價(jià)格下調(diào)的城市近期房地產(chǎn)市場都因?yàn)樾刨J相對寬松喇勋，購房者出現(xiàn)怕踏空的心理。
“與供應(yīng)增加也有關(guān)系偎行。”張大偉說川背。數(shù)據(jù)顯示贰拿，3月上海入市面積為78.8萬平方米，環(huán)比增加194%熄云，同比增加100%膨更。北京入市也持續(xù)高位，3月北京供應(yīng)商品房住宅3707套缴允，繼續(xù)增加供應(yīng)荚守，庫存積壓也持續(xù)上升。
土地溢價(jià)率有所回升
近日练般，無錫市出讓3宗住宅土地矗漾，吸引了近60家房企參與競拍，更高溢價(jià)率達(dá)79.39%踢俄。其中缩功，融創(chuàng)獲得2宗，另外還有一宗需要搖號都办。
3月下旬以來嫡锌，部分城市土地市場相比1-2月的低迷有所恢復(fù)，其中包括合肥琳钉、天津势木、杭州、溫州等城市賣地?cái)?shù)量有所增加歌懒。3月21日以來啦桌，全國住宅地塊合計(jì)成交55宗，其中及皂，溢價(jià)率超過40%的有19宗甫男，超過100%的有5宗。
4月2日验烧，杭州主城區(qū)出讓4宗地塊均以上限價(jià)格加自持面積獲得板驳。蘇州出讓太湖新城一宗住宅用地，經(jīng)過30輪激烈爭奪碍拆，蘇州城投地產(chǎn)發(fā)展有限公司以16.77億元摘得若治，樓面價(jià)17294.57元/平方米，溢價(jià)36.11%感混。4月1日端幼，廣州成功出讓4塊宅地、1塊商務(wù)用地弧满、1塊工業(yè)用地婆跑，總起拍價(jià)近66億元，總體量超71萬平方米庭呜。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示滑进，2018年摹迷，土地市場持續(xù)調(diào)控，降溫明顯郊供，部分企業(yè)拿地較少。今年以來近哟，融資壓力有所緩解驮审，部分企業(yè)開始進(jìn)入土地市場搶地，土地市場開始復(fù)蘇吉执。部分熱點(diǎn)城市土地市場明顯活躍疯淫，溢價(jià)率有所上升。
張大偉表示戳玫，從全國看熙掺，土地市場依然處于平穩(wěn)之中。2019年以來咕宿，全國多城市土地成交依然低迷币绩，特別是一線城市。但對房企來說府阀，為了加大銷售額缆镣，即便一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，依然會(huì)集中拿地试浙。
房企資金鏈難言樂觀
同策研究院的新數(shù)據(jù)顯示董瞻，3月40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)1024.2億元，環(huán)比大幅上漲85.25%田巴，同比大幅上漲63%钠糊，創(chuàng)16個(gè)月新高。其中壹哺，債權(quán)融資額為985.15億元抄伍，環(huán)比上漲78.49%，占房企融資總量的96.19%斗躏。
值得一提的是逝慧，雖然近期房企融資難度減弱，但由于過高的債務(wù)額啄糙，房企資金鏈難言樂觀笛臣。據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2019年至2021年的三年間隧饼，房地產(chǎn)行業(yè)共有1.8萬億的到期債務(wù)沈堡，其中，2019年到期債券相比2018年翻了一倍燕雁。進(jìn)入今年二季度后诞丽，境外償債壓力也將增大鲸拥，而且絕大部分為成本高企的美元債務(wù)。
張大偉說僧免，從2018年四季度來刑赶，房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃實(shí)施逐漸井噴，雖然難度有所緩解懂衩，但由于缺血過多撞叨，融資需求依然較大。
“從去年11月開始浊洞，開發(fā)企業(yè)融資尤其是發(fā)債確實(shí)是寬松很多牵敷，近幾個(gè)月的融資額度較高，也使開發(fā)商資金面得到緩解法希。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示枷餐，房企融資環(huán)境略有放松，但從政策口徑來看房地產(chǎn)融資不過度從緊苫亦，也絕不意味要徹底放松毛肋，不會(huì)大水漫灌。
有業(yè)內(nèi)人士指出著觉，在沒有貨幣之水的支撐下村生，樓市顯然難以支撐新一輪上漲。目前樓市的復(fù)蘇是寬松預(yù)期下的復(fù)蘇饼丘，若沒有真正寬松趁桃，復(fù)蘇將難以為繼。前期尚未調(diào)整的城市肄鸽，仍舊存在下行風(fēng)險(xiǎn)卫病。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，當(dāng)前市場預(yù)期平穩(wěn)典徘，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊高壓蟀苛，再疊加新房高庫存的分流影響，市場不存在快速升溫的基礎(chǔ)逮诲，回暖難以大面積跟進(jìn)帜平。2019年市場仍處在溫和升溫通道中，3月成交量或處年內(nèi)月度高位梅鹦，后期成交將季節(jié)性回調(diào)裆甩，均價(jià)大幅上漲無動(dòng)力支撐，將小幅波動(dòng)齐唆。
麥田房產(chǎn)方面則表示嗤栓，考慮到住房信貸政策未有松動(dòng)變化，預(yù)計(jì)接下來市場仍將呈現(xiàn)理性復(fù)蘇走勢。
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