【中國建材網(wǎng)】近日休溶，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》。報(bào)告稱甘耿，大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)顯示踊兜，2018年12月，受監(jiān)測(cè)的142個(gè)樣本城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.68%佳恬，環(huán)比跌幅比上月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)捏境。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為于游，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策持續(xù)下，2018年全國各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不同程度的降溫垫言。綜合2018年年底及2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)贰剥，2019年在住房供給普遍增加以及部分城市因城施策的政策調(diào)整背景下，未來各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)分化筷频。其中蚌成，三四線城市仍存去化壓力，整體庫存較低凛捏、供小于求的一二線城市則有望率先回暖担忧。
一線城市進(jìn)入補(bǔ)庫存階段
1月28日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布新的一期《中國百城庫存報(bào)告》坯癣。報(bào)告顯示瓶盛，截至2018年12月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為45734萬平方米坡锡，環(huán)比增長2.1%蓬网，同比增長1.6%。
觀察歷史數(shù)據(jù)鹉勒，2015年1月份以來帆锋，全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，中間個(gè)別月份雖有反彈禽额，但下跌的趨勢(shì)不改锯厢。到了2018年，庫存走勢(shì)基本呈現(xiàn)了“上半年減少脯倒、下半年增長”的態(tài)勢(shì)实辑。尤其是9月份庫存規(guī)模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢(shì)藻丢。10-12月份繼續(xù)保持增長態(tài)勢(shì)剪撬。總體上看悠反，庫存走勢(shì)正迎來變化残黑，年底正式步入上行通道。
截至2018年12月底斋否，一梨水、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2911茵臭、23261和19562萬平方米疫诽，環(huán)比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分別為31.0%奇徒、-1.8%和2.5%雏亚。
從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫存同比下跌后逼龟，2018年6月份首次出現(xiàn)同比正增長態(tài)勢(shì)评凝，7-12月份繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫存階段腺律。二線城市保持了連續(xù)42個(gè)月的同比下跌奕短，但跌幅是在持續(xù)收窄的。三線城市在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后匀钧，目前出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月同比正增長的現(xiàn)象翎碑。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年全年庫存先降后增之斯，存銷比也有類似的走勢(shì)日杈。上半年銷售行情還不錯(cuò)，去庫存效果也值得肯定佑刷。但到了下半年市場(chǎng)交易開始降溫莉擒，房企高庫存壓力重現(xiàn)，這也倒逼相關(guān)房企積極進(jìn)行項(xiàng)目的降價(jià)瘫絮。當(dāng)然對(duì)于購房者來說恰形成了一個(gè)相對(duì)好的購房窗口期涨冀。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年第四季度形成了相對(duì)多的住宅庫存麦萤，所以到了2019年上半年鹿鳖，預(yù)計(jì)房企會(huì)把去庫存作為一項(xiàng)重要的工作去抓。若是資金方面壓力大壮莹，那么相關(guān)房企也依然會(huì)采取以價(jià)換量的策略翅帜，即定價(jià)方面不會(huì)太強(qiáng)勢(shì)。
2019年樓市整體供應(yīng)小幅上漲
事實(shí)上命满，全國各線城市針對(duì)自身市場(chǎng)特點(diǎn)涝滴，普遍開始推行因城施策〗禾ǎ克而瑞地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示狭莱，在此背景下，市場(chǎng)分化更加嚴(yán)重概作，一線城市成交下滑；重慶默怨、合肥讯榕、鄭州、徐州等熱點(diǎn)二、三線城市因需求較為旺盛愚屁，成交依然處于高位济竹；但海口霎槐、廈門送浊、三亞等城市由于嚴(yán)苛的調(diào)控使得市場(chǎng)陷入“冰凍”，成交量大幅下調(diào)丘跌；廣大三四線城市盡管政策環(huán)境依然較為寬松袭景，但受購買力所限，加之棚改貨幣化安置政策的收緊闭树，在2018年下半年項(xiàng)目去化情況有所下降耸棒、成交逐漸疲軟。
2018年底报辱，隨著一線和熱點(diǎn)二線城市預(yù)售證管控逐漸放松与殃，新建商品住宅新增供應(yīng)一直相對(duì)較為充足。以一線城市深圳為例碍现，2018年11月該市供應(yīng)量高達(dá)131萬平方米幅疼，創(chuàng)下近十年來新高≈缃樱克而瑞地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示爽篷，總的來看，全國受監(jiān)測(cè)的60個(gè)重點(diǎn)城市2018年全年新增供應(yīng)總量同比增21%辩棒，各能級(jí)城市供應(yīng)全線上漲狼忱，一線漲幅更甚高達(dá)48%，二一睁、三四線漲幅均在20%左右钻弄。
“全國房地產(chǎn)市場(chǎng)在2018年下半年轉(zhuǎn)冷，項(xiàng)目去化率明顯下調(diào)者吁，而菏澤窘俺、珠海等局部放松引發(fā)的市場(chǎng)悲觀預(yù)期有所削減，調(diào)控放松預(yù)期被進(jìn)一步強(qiáng)化复凳。”克而瑞地產(chǎn)相關(guān)分析人士預(yù)測(cè)瘤泪，首先，未來一線城市新增供給量預(yù)計(jì)將顯著增加育八。主要是因?yàn)榉科笄捌诙诜e的土地還有相當(dāng)一部分沒有入市对途，2018年北京、上海髓棋、廣州等城市加大土地供應(yīng)力度实檀，且土地價(jià)格也相對(duì)降低惶洲，可上市供應(yīng)房源勢(shì)必會(huì)顯著增加，加之限價(jià)政策也逐漸相對(duì)寬松膳犹，房企也會(huì)加快推盤入市恬吕。
其次，二線城市供給量整體小幅增長须床。其中铐料，鄭州、重慶豺旬、武漢钠惩、成都、青島哈垢、昆明妻柒、濟(jì)南等城市2018年土地儲(chǔ)備充足，這些城市對(duì)省內(nèi)人群存較大吸引力耘分，購房需求相對(duì)充裕举塔，房企也會(huì)適時(shí)增加住房供應(yīng)，預(yù)計(jì)2019年供給量顯著增加求泰。
此外央渣，三四線城市供應(yīng)量回落分化。由于當(dāng)前大部分三四線城市房?jī)r(jià)到達(dá)階段性高位使得購買力疲軟渴频，購房者觀望情緒漸起芽丹，去化率已經(jīng)明顯下調(diào)，房企為避免陷入新一輪庫存風(fēng)險(xiǎn)窠臼卜朗，已明顯加快開工和推盤拔第，甚至不惜以價(jià)換量。另一方面场钉，過去兩年土地市場(chǎng)成交份額集中在三四線城市蚊俺，這些也都將在2019年形成供應(yīng)，使得至少明年上半年以前新增供應(yīng)量仍將普遍增加逛万∮锯克而瑞方面預(yù)測(cè)，“雖然預(yù)期政策放松宇植，但購買力嚴(yán)重不足是制約三四線城市市場(chǎng)成交更大的障礙得封，大部分三四線市場(chǎng)仍然勢(shì)必進(jìn)入深度調(diào)整期，不同城市間表現(xiàn)分化指郁。”
預(yù)計(jì)一二線城市率先回暖
1月16日忙上，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示闲坎，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大晨横，二三線城市環(huán)比漲幅有所回落洋腮。
由于臨近春節(jié)，各大房企為了在淡季市場(chǎng)沖刺業(yè)績(jī)手形，熱點(diǎn)項(xiàng)目紛紛推案入市，一線城市商品住宅成交有所放量悯恍，價(jià)格有所上漲库糠，2018年12月份一線城市整體新建商品住宅銷售價(jià)格同環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大，環(huán)比漲幅較當(dāng)年11月擴(kuò)大1.02點(diǎn)涮毫，同比漲幅擴(kuò)大1.3瞬欧。
“2019年一、二線城市在供應(yīng)增加罢防、需求購買力相對(duì)充裕的情況下艘虎，市場(chǎng)成交量將低位回升，而回調(diào)壓力集中在三四線城市咒吐。”上述克而瑞分析人士認(rèn)為野建，近年來三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)，商品住宅面積銷售占比升至69%的高位恬叹，除了核心城市外溢候生、返鄉(xiāng)置業(yè)和棚改貨幣安置等方面因素的推動(dòng)，核心卻是城市自身內(nèi)生的剛需和改善需求绽昼。“而在三四線城市市場(chǎng)行情面臨回調(diào)預(yù)期當(dāng)口唯鸭，需求能否持續(xù)成為關(guān)注焦點(diǎn)。”
該人士進(jìn)一步指出硅确，“考慮到近期市場(chǎng)持續(xù)低迷目溉、觀望情緒蔓延，部分三四線城市項(xiàng)目已經(jīng)降價(jià)搶跑菱农，但由于一缭付、二線城市供應(yīng)增加，需求充裕且支付能力相對(duì)較高大莫，預(yù)計(jì)一線城市將保持低位回升蛉腌，二線整體平穩(wěn)，熱度將會(huì)慣性維持只厘，而回調(diào)壓力主要集中在需求透支和購買力不足的大多數(shù)三四線城市烙丛。”
從政策層面來看，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為羔味，2019年河咽，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)赋元、穩(wěn)預(yù)期”的整體基調(diào)下忘蟹，一線城市整體政策面依舊趨嚴(yán)飒房，限價(jià)政策仍將廣泛落實(shí)，項(xiàng)目售價(jià)大幅上漲的可能性并不大媚值，另一方面狠毯，即使短期市場(chǎng)成交持續(xù)低位、項(xiàng)目去化走低褥芒，但政策放松預(yù)期強(qiáng)烈嚼松，房企以價(jià)換量、房?jī)r(jià)環(huán)比大幅下跌動(dòng)力不足锰扶。綜合而言献酗，一線城市房?jī)r(jià)仍將高位維持且漲跌波幅不會(huì)太大。
與此同時(shí)坷牛，在“因城施政”分類調(diào)控基調(diào)下罕偎，二線城市政策松綁預(yù)期非常強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺京闰，有望保持小幅微增態(tài)勢(shì)颜及。另一方面，三四線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足忙干，結(jié)構(gòu)性分化會(huì)更為顯著器予。尤其是，前期房?jī)r(jià)上漲過快捐迫、市場(chǎng)需求透支嚴(yán)重的環(huán)都市圈三四線城市房?jī)r(jià)上漲基本已經(jīng)到達(dá)階段性瓶頸乾翔。
