【中國建材網】
21世紀經濟研究院分析師盧常樂
導讀
東部地區(qū)城市的二手房掛牌價格下行壓力非常大，掛牌均價由去年12月的21112元/平下滑至今年1月的20863元/平穆壕，環(huán)比降幅為1.18%考传。
2019年春節(jié)，返鄉(xiāng)置業(yè)潮開始退熱前联，今年過年你去看房了嗎功戚？
據中金報告稱，春節(jié)假期上海似嗤、南京等17個重點城市新房銷售面積較去年同期下降了56%啸臀，房地產行業(yè)基本面延續(xù)加速下降趨勢。同時烁落，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)行情不振的基本趨勢也延伸影響至各地的二手房市場表現(xiàn)乘粒。
據諸葛找房數據研究中心監(jiān)測數據，2019年1月伤塌，全國100個重點城市中二手房掛牌均價環(huán)比下跌1.05%谓厘，已經連續(xù)5個月下跌，下跌城市數量環(huán)比上月雖有所減少寸谜，但降幅正逐步擴大竟稳。其中，值得關注的是重點二線城市掛牌均價受政策影響明顯熊痴，降幅非常大他爸。
春節(jié)前后正值返鄉(xiāng)置業(yè)旺季，全國百城的二手房市場掛牌價出現(xiàn)了哪些變化果善？為何重點城市二手房掛牌價降幅非常明顯诊笤？未來預計會有怎樣的市場趨勢？
對此巾陕，分析師將結合1月份百城二手房掛牌價格數據進行分析讨跟，同時選取北京、上海鄙煤、廣州晾匠、深圳、杭州梯刚、蘇州凉馆、重慶、武漢、南京和成都10個城市的樓市成交數據澜共，嘗試分析重點城市二手房掛牌價降幅明顯的變化原因與未來趨勢向叉。
二手房均價連跌5個月
2019年1月，全國100個重點城市二手房掛牌均價為14902元/平方米嗦董，環(huán)比下跌1.05%母谎，已經連續(xù)下跌5個月。
從漲跌城市的數量來看京革，1月份二手房掛牌均價下跌的城市數量遠多于上漲的城市數销睁，且平均價格降幅明顯高于漲幅。據諸葛找房數據研究中心監(jiān)測數據顯示存崖，1月全國二手房掛牌均價上漲城市數為35個冻记，平均漲幅為0.95%；下跌城市數為64個来惧，平均降幅為1.98%冗栗。
分析師發(fā)現(xiàn)，1月的全國百城二手房市場的分化現(xiàn)象依然明顯供搀，一方面部分城市受戶籍制度的改革隅居、購房資質的適度放松等利好政策影響，房價環(huán)比出現(xiàn)上漲葛虐，但平均漲幅明顯收窄胎源；另一方面，部分城市在政策高壓影響下屿脐，二手房市場持續(xù)下行涕蚤，掛牌均價下跌城市數量占比較大，且平均價格降幅有所擴大的诵。
監(jiān)測數據顯示万栅，在全國重點城市方面，四個一線城市中西疤，北京烦粒、上海、廣州和深圳的二手房掛牌均價環(huán)比數據為-1.08%代赁、0.4%扰她、-2.47%和-1.27%，其中僅有上海的1月二手房掛牌均價是環(huán)比正增長芭碍，廣州成為二手房掛牌均價下跌非常多的城市徒役。
值得一提的是，在統(tǒng)計的10個重點城市中豁跑，1月份二手房掛牌均價環(huán)比出現(xiàn)正增長的僅有上海和蘇州兩城廉涕，其余八城皆出現(xiàn)了不同程度的降幅泻云。
實際上艇拍，今年1月份重點城市二手房掛牌價格的變動特征狐蜕，亦是2018年下半年以來重點城市二手房市場總體趨勢的延續(xù)。其與去年下半年以來卸夕，重點城市二手房價格隨著成交量的持續(xù)走低层释，市場乏力價格上漲動力不足的原因密切相關。
據貝殼研究院統(tǒng)計數據顯示快集，2018年下半年中贡羔，重點城市二手房成交均價下跌的城市占比由三季度的18%上升至四季度的38%。同時个初，2018年四季度監(jiān)測的成都乖寒、濟南、西安院溺、杭州楣嘁、上海、北京珍逸、重慶逐虚、青島、長沙谆膳、合肥叭爱、深圳、天津漱病、南京买雾、武漢和大連15個重點城市的二手房市場成交均價的環(huán)比數據皆為負增長，其中成都杨帽、濟南和西安三個城市的二手房成交均價環(huán)比降幅都超過了5%凝果。
分析師認為，2018年下半年以來睦尽，二手房價格持續(xù)下滑的原因與前期價格過快上漲有關器净，與2015年相比，2018年百城二手房中房價跨越萬元大關的城市數由19個增至58個当凡，尤其是去年上半年新房限價導致部分城市一二手房價倒掛的現(xiàn)象較多山害，二手房價格上漲較快，下半年至今的市場表現(xiàn)更類似于市場的自發(fā)回調沿量。
二線城市降幅明顯
1月份浪慌，從不同等級的城市掛牌均價環(huán)比情況來看，各等級城市均有不同程度的下滑朴则，其中重點二線城市的二手房價格降幅更明顯权纤。
據諸葛找房數據研究中心數據顯示，總體來看，一線城市調控仍未放松汹想，市場保持緩慢下跌的態(tài)勢外邓，掛牌均價環(huán)比下跌1.02%；二線城市因調控加碼古掏，重點二線城市在調控高壓下损话，二手房掛牌均價環(huán)比下降幅度非常大，降幅為1.14%槽唾；三四線城市的環(huán)比降幅非常小丧枪，為0.99%。
分區(qū)域來看庞萍，東部拧烦、中部城市的二手房掛牌均價持續(xù)下行，降幅在1%左右钝计，其中東部地區(qū)城市的二手房掛牌價格下行壓力非常大恋博，掛牌均價由去年12月的21112元/平下滑至今年1月的20863元/平，環(huán)比降幅為1.18%葵蒂。
分析師認為交播，二手房的掛牌均價一定程度上受當地樓市的市場成交情況影響，尤其是市場成交表現(xiàn)践付，能夠很大程度上影響到當地二手房市場掛牌價格的預期與信心秦士。
據CREIS中指數據顯示，今年1月份監(jiān)測的主要城市樓市成交同環(huán)比皆呈現(xiàn)出下滑的趨勢永高。分城市來看隧土，一線城市成交面積環(huán)比下降38.6%；重點二線城市成交面積環(huán)比下降28.4%命爬；三四線主要城市成交面積環(huán)比下降24.6%曹傀。
具體來看，1月份廣州僅成交了54.99萬平方米饲宛，在四個一線城市中環(huán)比降幅更高皆愉，達到65.17%；北京環(huán)比降幅超過40%艇抠；深圳降幅近三成幕庐；上海則基本持平。
重點二線城市中家淤，南京异剥、蘇州、杭州絮重、成都冤寿、武漢和重慶在1月份的成交面積皆出現(xiàn)了較大幅度的下調歹苦，其中武漢的降幅非常大，達到了51.11%督怜，成為全國重點二線城市中成交量降幅更高的城市殴瘦。
分析師認為，1月份拋開春節(jié)假期的因素影響外亮蛔，當前在中央堅持“房子是用來住的痴施，不是用來炒的”的定位擎厢、地方強調“一城一策”的背景下究流，房地產市場局部微調的態(tài)勢愈發(fā)明顯，帶動著各地二手房市場成交與掛牌價格的逐漸趨于理性动遭。
由此芬探，今年1月份重點二線城市二手房掛牌均價回調幅度明顯，實則亦是受此前該類城市的二手房市場成交回調的影響厘惦。
據貝殼研究院統(tǒng)計數據顯示偷仿，2018年以來，包括杭州宵蕉、南京酝静、天津等33個重點二線城市的二手房月度成交量持續(xù)走低，尤其是年尾11月份市場成交量與年內峰值3月相比下滑了近六成羡玛，一度降至2017年以來的低位别智。
分析師認為，在2018年上半年新房限價政策頻出導致一二手房價格倒掛的虛假繁榮之下稼稿，尤其是重點城市的二手房市場價格經歷了一波快速上漲薄榛，進入下半年，在調控不斷加碼成交快速回調的市場影響下让歼，如今二手房掛牌均價的回調跡象凸顯敞恋，某種程度上亦是市場逐漸趨于理性的集中體現(xiàn)。
未來谋右，隨著重點二線城市人口城鎮(zhèn)化進程的加速硬猫，經濟增速的相對穩(wěn)定，在戶籍制度改革改执、購房制度適度放松啸蜜，以及調控政策的邊際改善共同的影響下，預計重點二線城市二手房掛牌價格持續(xù)回調將刺激一定的市場需求釋放天梧，從而帶動該類城市二手房市場成交逐步回暖盔性。
